Sono stato contattato da Marco, un amico di mio fratello, per una consulenza sul tema casa.

Marco ha 33 anni, è un libero professionista, un buon risparmiatore e investitore, e oggi sta valutando

l'acquisto della sua prima abitazione.

Da buon Millennial, la sua domanda è stata subito chiara:

“Quanto mi costerà investire nella mia prima casa? Quali alternative ho rispetto all'acquisto di un immobile?”

Partendo da questa riflessione, abbiamo ipotizzato l’acquisto di un appartamento del valore di 200.000€,

utilizzando in parte i suoi risparmi e coprendo il resto con un mutuo a 25 anni.

I costi dell’acquisto

Fonte: Gianluca Fanti

Ecco lo schema dei costi stimati:

1. Spese iniziali (agenzia immobiliare, banca, notaio): circa 12.500€, pari al 6,25% del prezzo dell'immobile.

Mutuo ipotizzato:

1. finanziamento dell’80% del valore dell’immobile (160.000€) a tasso
2. fisso del 3% per 25 anni.
3. Costo complessivo del mutuo: 227.621€Quota interessi: 67.621€

Abbiamo poi calcolato i costi annuali di

1. gestione dell’immobile:
2. Spese condominiali, polizza scoppio e incendio, manutenzione ordinaria e straordinaria: 2.000€ all’anno.

Totale dei costi in 25 anni

Abbiamo quindi sommato:

1. Acconto iniziale: 40.000€Spese di acquisto: 12.500€Spese di manutenzione per 25 anni: 50.000€Costo totale del mutuo: 227.621€

Totale complessivo: 330.121€ per un immobile acquistato a 200.000€.

Il differenziale ammonta a 130.121€, ovvero un 65% in più rispetto al prezzo iniziale della casa.

Non abbiamo considerato, in questa stima, né l'eventuale rivalutazione dell’immobile nel tempo, né l’inflazione

su base venticinquennale.

Questo ci ha permesso di definire una sorta di business plan per l’acquisto, considerando anche che la rata del mutuo

risultava perfettamente sostenibile rispetto al suo reddito (rata/reddito < 30%).

L’alternativa: restare in affitto

Marco, però, è anche un buon investitore.

Nonostante la giovane età, ha già una discreta esperienza e un portafoglio prevalentemente azionario.

Così, ci siamo chiesti: e se invece di acquistare, restasse in affitto?

Attualmente paga 700€ al mese. Abbiamo quindi ipotizzato che investa:

1. L’acconto iniziale (40.000€)Le spese di acquisto (12.500€)L’equivalente delle spese di gestione annuali della casa (2.000€/anno) sotto forma di accumulo mensile

Abbiamo simulato due scenari:

1. Rendimento conservativo del 3% (obbligazionario)
2. Rendimento più dinamico del 7% (azionario, coerente con la performance del suo portafoglio dal 2020)

Fonte: Gianluca Fanti

I risultati

Dopo 25 anni, Marco si troverebbe:

1. Senza una casa di proprietà, ma Con un patrimonio compreso tra 185.000€ e 420.000€, a seconda
2. del rendimento
3. 
   

Anche in questo caso non abbiamo considerato l'effetto dell'inflazione, e i rendimenti sono stati stimati sulla base di

scenari realistici ma prudenti.

Considerazioni finali

Marco non ha ancora preso una decisione definitiva, ma oggi ha molto più chiaro quali sono le variabili in gioco,

i costi reali dell’acquisto e le alternative possibili. Comprare casa è da sempre una delle scelte economiche e personali più importanti nella vita di una persona. Troppo spesso viene affrontata in modo superficiale.

Nel caso di Marco, qualunque sarà la sua scelta, sarà sicuramente consapevole, ragionata e adatta alle sue esigenze e al suo futuro.

Gianluca Fanti

Personal Financial Advisor Fineco

cell: 349-8777949

mailto: gianluca.fanti@pfafineco.it